Catégorie : Juridisch Advies

De jaarlijkse indexering van de huurprijs is voor verhuurders het belangrijkste instrument om het rendement te beschermen tegen inflatie. Echter, om huurders te beschermen tegen torenhoge energiefacturen hebben de gewesten de indexering gekoppeld aan het EPC-label.

1. De indexeringsbeperkingen op basis van EPC

In het Vlaamse Gewest werd de indexering voor woningen met label E of F tijdelijk bevroren of beperkt tot 50% (voor label D). Hoewel deze tijdelijke maatregel inmiddels is uitgedoofd, werd een permanente ‘correctiefactor’ geïntroduceerd. Verhuurders mogen de gemiste indexeringen uit de crisisperiode niet zomaar retroactief inhalen.

2. De officiële berekeningsformule

De wettelijke indexering moet steeds berekend worden volgens de officiële formule van de federale gezondheidsindex :

Nieuwe huurprijs = (Basishuurprijs × Nieuwe gezondheidsindex) ÷ Aanvangsindex

De berekening kan eenvoudig en foutloos worden uitgevoerd via de huurcalculator van de federale overheid.

3. Noodzaak van een geregistreerd huurcontract

Een verhuurder mag de huurprijs enkel indexeren indien de huurovereenkomst schriftelijk is opgesteld én tijdig geregistreerd werd bij het Kantoor Rechtszekerheid (voorheen Registratie). Bovendien moet het geldige EPC voorafgaandelijk aan de huurder zijn overhandigd.

In België woont meer dan een kwart van de bevolking in een appartement. Het samenleven en beheren van gemeenschappelijke delen vereist een sluitend juridisch kader dat vastgelegd is in het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom.

1. Het verplichte reservefonds van 5%

Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) is wettelijk verplicht om een reservekapitaal aan te leggen. De jaarlijkse bijdrage aan dit fonds mag niet minder bedragen dan 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar. Dit mechanisme voorkomt dat dringende herstellingen aan daken of liften worden uitgesteld wegens gebrek aan liquide middelen.

2. Besluitvorming op de Algemene Vergadering

Om besluiteloosheid te doorbreken, volstaat voor de meeste renovatiewerken aan gemeenschappelijke delen een tweederdemeerderheid (66%) van de stemmen in plaats van de vroegere driekwartmeerderheid. De afbraak en volledige heropbouw van een verouderd gebouw kan onder strikte voorwaarden goedgekeurd worden met een meerderheid van vier vijfden (80%).

3. Transparantie en het BIV-statuut van de syndicus

Een professionele syndicus moet verplicht ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Dit garandeert naleving van de deontologische code en een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering ter bescherming van het vermogen van de mede-eigenaars.

Met het asbestafbouwbeleid wil de Vlaamse Regering Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig maken. Sinds november 2022 is het asbestattest een onmisbaar document geworden bij elke overdracht van vastgoed waarvan het bouwjaar dateert van vóór 2001.

1. Wie moet het attest opmaken?

Het asbestattest kan enkel worden opgesteld door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie (ADI). De deskundige voert een visuele inspectie uit ter plaatse en neemt indien nodig stalen van verdachte materialen (pleisterwerk, golfplaten, isolatie rond leidingen). Het rapport wordt geregistreerd in de centrale databank van de OVAM.

2. Informatieplicht vóór het ondertekenen van het compromis

De verkoper is wettelijk verplicht om de inhoud van het asbestattest mee te delen aan de kandidaat-koper vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst. De unieke code van het attest moet expliciet worden opgenomen in het compromis en in de notariële akte.

3. Asbestveilig versus asbestvrij

Een woning kan ‘asbestveilig’ worden verklaard zonder dat deze ‘asbestvrij’ is. Dit betekent dat er asbesthoudende materialen aanwezig kunnen zijn die in goede staat verkeren en geen direct gevaar opleveren voor de gezondheid, mits ze niet beschadigd of bewerkt worden.

In het Belgische vastgoedrecht bestaat een wijdverbreid misverstand dat een compromis (onderhandse verkoopovereenkomst) slechts een voorlopige intentieverklaring zou zijn. Niets is minder waar: juridisch geldt dat de koop voltrokken is zodra er wilsovereenstemming is over het goed en de prijs (artikel 1583 van het oud Burgerlijk Wetboek).

1. De opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een krediet

Voor de koper is de opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypothecaire lening van levensbelang. Indien de bank de financiering weigert en deze clausule correct geformuleerd is (inclusief termijn, leenbedrag en bewijslast via attest van weigering), wordt de overeenkomst ontbonden zonder dat er een schadevergoeding van doorgaans 10% verschuldigd is.

2. Verplichte vermeldingen en stedenbouwkundige inlichtingen

Een geldig compromis moet voorafgegaan worden door het verzamelen van wettelijke documenten :

• Het bodemattest afgeleverd door de OVAM.
• Stedenbouwkundige inlichtingen (vergunningen, verkavelingen, eventuele bouwovertredingen).
• De watertoets en overstromingsgevoeligheid (P-score en G-score).
• Het energieprestatiecertificaat (EPC) en het asbestattest.

3. Het storten van het voorschot

Het voorschot (gebruikelijk 5% tot 10% van de koopprijs) mag nooit rechtstreeks aan de verkoper worden overgemaakt, maar dient gestort te worden op de derdenrekening van de optredende notaris of erkende vastgoedmakelaar.