Het Immoblad

Auteur/autrice : auteur

  • Meerwaarde bij verkoop van vastgoed: wanneer is de winst belastbaar?

    Meerwaarde bij verkoop van vastgoed: wanneer is de winst belastbaar?

    De verkoop van vastgoed levert vaak een aanzienlijke meerwaarde op ten opzichte van de oorspronkelijke aankoopprijs. In België is deze meerwaarde in veel gevallen belastingvrij, maar onder specifieke voorwaarden eist de fiscus zijn deel op.

    1. Vrijstelling voor de eigen gezinswoning

    De belangrijkste uitzondering betreft de eigen gezinswoning. Wanneer u de woning verkoopt die u zelf daadwerkelijk heeft bewoond gedurende ten minste 12 maanden voorafgaand aan de verkoop, is de gerealiseerde meerwaarde volledig vrijgesteld van personenbelasting, ongeacht de behaalde winst.

    2. De vijfjaarsregel voor gebouwde eigendommen

    Verkoopt u een opbrengsteigendom, tweede verblijf of niet-eigen woning binnen de vijf jaar na aankoop (gerekend van authentieke akte tot authentieke akte)? Dan wordt de nettomeerwaarde belast tegen een afzonderlijk tarief van 16,5% (vermeerderd met gemeentelijke opcentiemen). Na vijf jaar vervalt deze belasting volledig.

    3. De achtjaarsregel voor onbebouwde gronden

    Voor bouwgronden hanteert de wetgever strengere termijnen om grondspeculatie tegen te gaan :

    • Verkoop binnen 5 jaar na aankoop : belastingtarief van 33%.
    • Verkoop tussen het 5e en het 8e jaar na aankoop : belastingtarief van 16,5%.
    • Verkoop na 8 jaar : volledig vrijgesteld.

    De berekening van de nettomeerwaarde laat toe om de initiële aankoopprijs te verhogen met een wettelijk forfait van 25% voor aankoopkosten en 5% per verstreken jaar, vermeerderd met facturen van geregistreerde aannemers.

  • Circulair bouwen en biobased isolatiematerialen in de Belgische bouwsector

    Circulair bouwen en biobased isolatiematerialen in de Belgische bouwsector

    De traditionele bouwsector is verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de CO2-uitstoot en afvalproductie in België. Als reactie hierop wint circulair bouwen — waarbij materialen demontabel zijn en hergebruikt kunnen worden — in snel tempo aan relevantie.

    1. Wat zijn biobased bouwmaterialen?

    Biobased materialen zijn hernieuwbare grondstoffen van plantaardige of dierlijke oorsprong die CO2 opslaan tijdens hun groeifase. Voorbeelden zijn houtvezelisolatie, hennepblokken, strobalenbouw en cellulosevlokken (gerecycled papier). Ze bieden uitmuntende thermische en akoestische eigenschappen en regelen op natuurlijke wijze de vochthuishouding in huis.

    2. Materiaalpaspoorten en demontabel construeren

    Bij circulair ontwerpen worden verbindingen niet verlijmd maar geschroefd of geklikt. Een digitaal gebouwenpaspoort (zoals Madaster) legt exact vast welke materialen zich waar in het gebouw bevinden, zodat ze na de levenscyclus van het pand hoogwaardig kunnen worden gerecupereerd.

    3. Fiscale stimuli en overheidsopdrachten

    Overheden stimuleren duurzaam bouwen in toenemende mate via selectiecriteria in openbare aanbestedingen en verlaagde btw-tarieven voor sloop- en heropbouwprojecten.

  • Huurindexering en de EPC-gekoppelde huurwetgeving toegelicht

    Huurindexering en de EPC-gekoppelde huurwetgeving toegelicht

    De jaarlijkse indexering van de huurprijs is voor verhuurders het belangrijkste instrument om het rendement te beschermen tegen inflatie. Echter, om huurders te beschermen tegen torenhoge energiefacturen hebben de gewesten de indexering gekoppeld aan het EPC-label.

    1. De indexeringsbeperkingen op basis van EPC

    In het Vlaamse Gewest werd de indexering voor woningen met label E of F tijdelijk bevroren of beperkt tot 50% (voor label D). Hoewel deze tijdelijke maatregel inmiddels is uitgedoofd, werd een permanente ‘correctiefactor’ geïntroduceerd. Verhuurders mogen de gemiste indexeringen uit de crisisperiode niet zomaar retroactief inhalen.

    2. De officiële berekeningsformule

    De wettelijke indexering moet steeds berekend worden volgens de officiële formule van de federale gezondheidsindex :

    Nieuwe huurprijs = (Basishuurprijs × Nieuwe gezondheidsindex) ÷ Aanvangsindex

    De berekening kan eenvoudig en foutloos worden uitgevoerd via de huurcalculator van de federale overheid.

    3. Noodzaak van een geregistreerd huurcontract

    Een verhuurder mag de huurprijs enkel indexeren indien de huurovereenkomst schriftelijk is opgesteld én tijdig geregistreerd werd bij het Kantoor Rechtszekerheid (voorheen Registratie). Bovendien moet het geldige EPC voorafgaandelijk aan de huurder zijn overhandigd.

  • De impact van de renteverhogingen op de commerciële vastgoedmarkt in België

    De impact van de renteverhogingen op de commerciële vastgoedmarkt in België

    De forse rentestijgingen die de Europese Centrale Bank heeft doorgevoerd ter bestrijding van de inflatie, hebben diepe sporen nagelaten in het commercieel vastgoed. Zowel de rendementseisen (yields) als de waarderingen van grootschalige kantoor- en winkelcomplexen zijn bijgesteld.

    1. Kantoren: de vlucht naar toplocaties (Flight to Quality)

    De combinatie van thuiswerk en strikte ESG-vereisten zorgt voor een tweedeling in de kantorenmarkt. Verouderde periferiekantoren kampen met leegstand en waardeverminderingen. Daarentegen blijven ultramoderne, energiezuinige hoofdkantoren nabij Brusselse en Antwerpse treinstations recordhuren noteren.

    2. Logistiek en e-commerce als sterkhouders

    Distributiecentra en logistieke knooppunten langs de as Antwerpen-Brussel en Luik tonen een aanzienlijke weerbaarheid. De aanhoudende vraag naar supply chain-efficiëntie en schaarste aan industriële bouwgronden houden de leegstandscijfers historisch laag.

    3. Beursgenoteerde vastgoedvennootschappen (GVV)

    Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) op Euronext Brussels hebben hun balansstructuur aangepast door schulden af te bouwen en niet-strategische activa te desinvesteren. Voor langetermijnbeleggers bieden de huidige dividendrendementen opnieuw aantrekkelijke instapmomenten.

  • Schenking van vastgoed: tarieven en fiscale optimalisatie via de notaris

    Schenking van vastgoed: tarieven en fiscale optimalisatie via de notaris

    De erfbelasting op onroerend goed kan in rechte lijn oplopen tot 27% in Vlaanderen en zelfs tot 30% in Brussel en Wallonië. Steeds meer families kiezen er daarom voor om hun vastgoedpatrimonium gefaseerd over te dragen via notariële schenkingen bij leven.

    1. De progressieve tarieven van de schenkbelasting

    In Vlaanderen zijn de tarieven voor onroerende schenkingen in rechte lijn en tussen partners vastgelegd in progressieve schijven :

    • Tot € 150.000 : 3%
    • Van € 150.000 tot € 250.000 : 9%
    • Van € 250.000 tot € 450.000 : 18%
    • Boven € 450.000 : 27%

    2. Schenken met behoud van vruchtgebruik

    Een beproefde techniek is het schenken van de blote eigendom met behoud van het vruchtgebruik voor de ouders. Hierdoor behouden de ouders het recht om de woning zelf te bewonen of de huurinkomsten te innen zolang ze leven. Bij het overlijden van de langstlevende ouder dooft het vruchtgebruik automatisch uit en worden de kinderen volle eigenaar zonder bijkomende erfbelasting.

    3. Het opknippen van schenkingen: de driejaarsregel

    Door een eigendom in meerdere schijven te schenken met telkens een tussenperiode van minimaal drie jaar, begint de progressie van de tarieven telkens opnieuw vanaf de laagste schijf van 3%. Raadpleeg een notaris voor een patrimoniumplanning op maat.

  • Nieuwe regels voor de mede-eigendom en de syndicus in België

    Nieuwe regels voor de mede-eigendom en de syndicus in België

    In België woont meer dan een kwart van de bevolking in een appartement. Het samenleven en beheren van gemeenschappelijke delen vereist een sluitend juridisch kader dat vastgelegd is in het Burgerlijk Wetboek inzake de mede-eigendom.

    1. Het verplichte reservefonds van 5%

    Elke vereniging van mede-eigenaars (VME) is wettelijk verplicht om een reservekapitaal aan te leggen. De jaarlijkse bijdrage aan dit fonds mag niet minder bedragen dan 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar. Dit mechanisme voorkomt dat dringende herstellingen aan daken of liften worden uitgesteld wegens gebrek aan liquide middelen.

    2. Besluitvorming op de Algemene Vergadering

    Om besluiteloosheid te doorbreken, volstaat voor de meeste renovatiewerken aan gemeenschappelijke delen een tweederdemeerderheid (66%) van de stemmen in plaats van de vroegere driekwartmeerderheid. De afbraak en volledige heropbouw van een verouderd gebouw kan onder strikte voorwaarden goedgekeurd worden met een meerderheid van vier vijfden (80%).

    3. Transparantie en het BIV-statuut van de syndicus

    Een professionele syndicus moet verplicht ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Dit garandeert naleving van de deontologische code en een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering ter bescherming van het vermogen van de mede-eigenaars.

  • Warmtepompen en thuisbatterijen: rendabiliteit en subsidies voor eigenaars

    Warmtepompen en thuisbatterijen: rendabiliteit en subsidies voor eigenaars

    De energietransitie dwingt woningeigenaars om na te denken over alternatieven voor gas- en stookolieketels. In combinatie met zonnepanelen en dynamische energiecontracten belooft de warmtepomp een aanzienlijke verlaging van de operationele energiekosten.

    1. Soorten warmtepompen en toepasbaarheid

    Niet elk type warmtepomp is geschikt voor elke woning :

    • Lucht-water warmtepomp : De populairste oplossing voor renovaties met vloerverwarming of overgedimensioneerde radiatoren.
    • Geothermische warmtepomp : Hoogste rendement via bodemlussen, maar vergt een aanzienlijke initiële boorinvestering.
    • Hybride warmtepomp : Combineert een bestaande gasketel met een elektrische pomp, ideaal voor matig geïsoleerde woningen.

    2. De rol van de thuisbatterij en het capaciteitstarief

    Sinds de introductie van het capaciteitstarief in Vlaanderen worden pieken in stroomverbruik extra beboet. Een thuisbatterij kan deze pieken afvlakken (peak shaving) en het zelfverbruik van gratis zonnestroom opvoeren van 30% naar meer dan 70%.

    3. Terugverdientijd en premiekader

    Afhankelijk van de isolatiegraad en het verbruiksprofiel schommelt de gemiddelde terugverdientijd van een warmtepomp tussen zeven en twaalf jaar. Raadpleeg de officiële energiegidsen van de Vlaamse overheid voor actuele subsidiebedragen.

  • Investeren in studentenkamers en coliving in Belgische universiteitssteden

    Investeren in studentenkamers en coliving in Belgische universiteitssteden

    Met meer dan 250.000 studenten in het hoger onderwijs kampt België met een structureel tekort aan kwalitatieve studentenhuisvesting. Zowel private investeerders als institutionele fondsen richten zich massaal op de ontwikkeling van studentenkamers en moderne coliving-concepten.

    1. Hoge bezettingsgraad en stabiele inkomsten

    Studentenkamers (koten) kenmerken zich door een bijna 100% bezettingsgraad en een laag wanbetalingsrisico, aangezien ouders doorgaans als borgsteller optreden in de huurovereenkomst. Bovendien stijgen de huurprijzen gestaag door de toenemende vraag naar kamers met eigen sanitair en gemeenschappelijke ontspanningsruimtes.

    2. Strikte gemeentelijke voorschriften en kamerverhuurvergunning

    Steden zoals Gent en Leuven hanteren een uiterst stringent vergunningenbeleid om de leefbaarheid in woonwijken te vrijwaren. Het opdelen van een eengezinswoning in studentenkamers vereist een omgevingsvergunning en een conformiteitsattest. Panden die niet over de vereiste vergunningen beschikken, riskeren administratieve sluiting.

    3. De opkomst van professioneel beheerde studentenresidenties

    Kandidaat-investeerders kiezen steeds vaker voor het kopen van een individuele studentenkamer binnen een grootschalig nieuwbouwproject waarbij het verhuurbeheer en onderhoud volledig worden uitbesteed aan een gespecialiseerde beheerder.

  • Asbestattest: verplichtingen en risico’s bij de verkoop van oudere woningen

    Asbestattest: verplichtingen en risico’s bij de verkoop van oudere woningen

    Met het asbestafbouwbeleid wil de Vlaamse Regering Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig maken. Sinds november 2022 is het asbestattest een onmisbaar document geworden bij elke overdracht van vastgoed waarvan het bouwjaar dateert van vóór 2001.

    1. Wie moet het attest opmaken?

    Het asbestattest kan enkel worden opgesteld door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie (ADI). De deskundige voert een visuele inspectie uit ter plaatse en neemt indien nodig stalen van verdachte materialen (pleisterwerk, golfplaten, isolatie rond leidingen). Het rapport wordt geregistreerd in de centrale databank van de OVAM.

    2. Informatieplicht vóór het ondertekenen van het compromis

    De verkoper is wettelijk verplicht om de inhoud van het asbestattest mee te delen aan de kandidaat-koper vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst. De unieke code van het attest moet expliciet worden opgenomen in het compromis en in de notariële akte.

    3. Asbestveilig versus asbestvrij

    Een woning kan ‘asbestveilig’ worden verklaard zonder dat deze ‘asbestvrij’ is. Dit betekent dat er asbesthoudende materialen aanwezig kunnen zijn die in goede staat verkeren en geen direct gevaar opleveren voor de gezondheid, mits ze niet beschadigd of bewerkt worden.

  • De fiscale behandeling van onroerend goed in de personenbelasting

    De fiscale behandeling van onroerend goed in de personenbelasting

    De fiscaliteit van vastgoed in de Belgische personenbelasting steunt nog steeds hoofdzakelijk op het kadastraal inkomen (KI). Afhankelijk van het feitelijke gebruik van het onroerend goed gelden sterk uiteenlopende fiscale regimes.

    1. De eigen gezinswoning: volledige vrijstelling in de federale belasting

    Voor de woning die u zelf betrekt als hoofdverblijfplaats hoeft u in de personenbelasting geen onroerend inkomen aan te geven. De eigen woning is volledig vrijgesteld van federale personenbelasting. U betaalt uitsluitend de gewestelijke onroerende voorheffing.

    2. Verhuur aan particulieren voor privédoeleinden

    Wanneer u een appartement of woning verhuurt aan een natuurlijk persoon die het pand uitsluitend privé gebruikt, wordt u niet belast op de werkelijke huurinkomsten. De fiscus berekent de belasting op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Dit gunstregime stimuleert investeringen in residentieel huurvastgoed.

    3. Verhuur aan vennootschappen of zelfstandigen

    Indien de huurder het pand (of een deel ervan) beroepsmatig aanwendt en de huur inbrengt als beroepskost, wordt de verhuurder wél belast op de werkelijke netto huurinkomsten (brutohuur minus een forfaitaire kostenaftrek van 40%). Dit resulteert in een aanzienlijk hogere belastingdruk.