Het Immoblad

Blog

  • Het compromis: juridische valkuilen en opschortende voorwaarden ontleed

    Het compromis: juridische valkuilen en opschortende voorwaarden ontleed

    In het Belgische vastgoedrecht bestaat een wijdverbreid misverstand dat een compromis (onderhandse verkoopovereenkomst) slechts een voorlopige intentieverklaring zou zijn. Niets is minder waar: juridisch geldt dat de koop voltrokken is zodra er wilsovereenstemming is over het goed en de prijs (artikel 1583 van het oud Burgerlijk Wetboek).

    1. De opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een krediet

    Voor de koper is de opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypothecaire lening van levensbelang. Indien de bank de financiering weigert en deze clausule correct geformuleerd is (inclusief termijn, leenbedrag en bewijslast via attest van weigering), wordt de overeenkomst ontbonden zonder dat er een schadevergoeding van doorgaans 10% verschuldigd is.

    2. Verplichte vermeldingen en stedenbouwkundige inlichtingen

    Een geldig compromis moet voorafgegaan worden door het verzamelen van wettelijke documenten :

    • Het bodemattest afgeleverd door de OVAM.
    • Stedenbouwkundige inlichtingen (vergunningen, verkavelingen, eventuele bouwovertredingen).
    • De watertoets en overstromingsgevoeligheid (P-score en G-score).
    • Het energieprestatiecertificaat (EPC) en het asbestattest.

    3. Het storten van het voorschot

    Het voorschot (gebruikelijk 5% tot 10% van de koopprijs) mag nooit rechtstreeks aan de verkoper worden overgemaakt, maar dient gestort te worden op de derdenrekening van de optredende notaris of erkende vastgoedmakelaar.

  • Hypothecaire kredieten in België: vaste of variabele rentevoet kiezen?

    Hypothecaire kredieten in België: vaste of variabele rentevoet kiezen?

    De rentevoet van het hypothecair krediet bepaalt in grote mate de totale kostprijs van een vastgoedaankoop over twintig tot vijfentwintig jaar. Na een decennium van historisch lage rentes heeft de herijking van de financiële markten de vraag naar de optimale formule opnieuw op scherp gesteld.

    1. De zekerheid van een vaste rentevoet

    In België kiest traditioneel meer dan 75% van de kredietnemers voor een vaste rentevoet. Het grote voordeel ligt voor de hand : absolute voorspelbaarheid. Gedurende de volledige looptijd blijft de maandelijkse aflossing ongewijzigd, ongeacht eventuele geopolitieke onrust of inflatoire schokken op de financiële markten.

    2. De formule met variabele rente en wettelijke rentecap

    Een variabele rentevoet start doorgaans met een lagere instaprente dan een vaste lening. Bovendien beschermt de Belgische wetgeving kredietnemers via een verplichte ‘cap’ (wettelijk plafond) : de rentevoet mag tijdens de looptijd maximaal verdubbelen (+3% bij een semi-variabele formule zoals 3/3/3 of 5/5/5). Wie verwacht dat de Europese centrale banken de beleidsrente zullen verlagen, kan met een variabele rente substantieel besparen.

    3. Wederbeleggingsvergoeding en vervroegde aflossing

    De Belgische wet op het hypothecair krediet limiteert de wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling tot maximaal drie maanden interest op het terugbetaalde kapitaal. Dit biedt flexibiliteit wanneer men de lening later wil herfinancieren.

  • De verplichte renovatieplicht: EPC-labels en deadlines tot 2030 ontleed

    De verplichte renovatieplicht: EPC-labels en deadlines tot 2030 ontleed

    De klimaatdoelstellingen van de Europese Unie hebben in Vlaanderen geleid tot een van de meest doortastende renovatiewetgevingen van Europa. Sinds 1 januari 2023 zijn nieuwe eigenaars van residentiële gebouwen met een EPC-label E of F verplicht om het pand binnen de vijf jaar na aankoop grondig te renoveren.

    1. Het stappenplan van de renovatieplicht

    Het Vlaamse Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) heeft een meerjarentraject uitgestippeld :

    • Sinds 2023 : Verplichte renovatie naar minimaal EPC-label D binnen 5 jaar na het verlijden van de notariële akte.
    • Vanaf 2028 : Aanscherping van de eis naar minimaal label C voor nieuw verleden eigendomsakten.
    • Vanaf 2035 : Woningen dienen bij overdracht te voldoen aan minimaal label B.
    • Doelstelling 2050 : Alle woningen in Vlaanderen moeten een energielabel A behalen (koolstofneutraal patrimonium).

    2. Hoe wordt de naleving gecontroleerd?

    Na afloop van de termijn van vijf jaar moet een nieuw energieprestatiecertificaat (EPC) worden opgemaakt door een erkend energiedeskundige type A. Wordt het vereiste energielabel niet tijdig behaald, dan kan het VEKA administratieve geldboetes opleggen die variëren van € 500 tot meer dan € 200.000, waarbij de renovatieverplichting onverkort gehandhaafd blijft.

    3. Subsidies en Mijn VerbouwPremie

    Om eigenaars financieel te ondersteunen, stelt de overheid Mijn VerbouwPremie en Mijn VerbouwLening (met renteloze of voordelige voorwaarden voor lage en middeninkomens) ter beschikking. Meer gedetailleerde voorwaarden zijn te vinden via de Vlaamse portaalsite.

  • Hervorming van de registratierechten in Vlaanderen en Wallonië: wat verandert er?

    Hervorming van de registratierechten in Vlaanderen en Wallonië: wat verandert er?

    Het verkooprecht — in de volksmond beter bekend als de registratierechten — vormt een van de grootste kostenposten bij het verwerven van onroerend goed in België. De opeenvolgende fiscale hervormingen in de verschillende gewesten hebben het landschap grondig hertekend met een uitgesproken begunstiging van jonge gezinnen en starters.

    1. Het Vlaamse regime: 3% versus 12%

    In Vlaanderen geldt voor de aankoop van de enige en eigen gezinswoning het verlaagde basistarief van 3%. Indien de koper zich ertoe verbindt de woning binnen de gestelde termijn ingrijpend energetisch te renoveren (IER), daalt dit tarief zelfs tot 1%. Daartegenover staat een verhoging van het verkooprecht naar 12% voor tweede verblijven, opbrengsteigendommen en aankopen via vennootschappen.

    2. De situatie in Wallonië en Brussel

    In het Waalse Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijft het basistarief vastgesteld op 12,5%. Wel werken beide gewesten met abattementen (een vrijstelling van rechten op een eerste schijf van de aankoopprijs), waardoor starters onder bepaalde aankoopdrempels van een substantiële fiscale korting kunnen genieten.

    3. Fiscale meeneembaarheid en overgangsmaatregelen

    Het vroegere systeem van ‘meeneembaarheid van registratierechten’ is in Vlaanderen uitgefaseerd ten gunste van het lagere tarief van 3%. Raadpleeg altijd vooraf de fiscale simulator van de Vlaamse Belastingdienst op Vlaanderen.be om uw exacte aanslagbiljet te berekenen.

  • Notariële Vastgoedbarometer: grondige analyse van de transactieprijzen in België

    Notariële Vastgoedbarometer: grondige analyse van de transactieprijzen in België

    De Belgische vastgoedmarkt bevindt zich in een fase van structurele maturiteit en differentiatie. Volgens de meest recente Vastgoedbarometer van Fednot (Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat) laten de transactiecijfers een opmerkelijke veerkracht zien, ondanks schommelingen in de rentevoeten en strengere budgettaire kaders bij kredietinstellingen.

    1. Regionale prijsverschillen tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel

    De kloof tussen de drie gewesten blijft significant. In het Vlaamse Gewest ligt de mediane prijs voor een woonhuis aanzienlijk hoger dan in Wallonië, aangedreven door een hoge koopkracht en een aanhoudend krap aanbod in economische kernregio’s rond Gent, Antwerpen en de Vlaamse Rand. Brussel blijft de duurste regio per vierkante meter, al stabiliseert het aantal transacties er door de hoge registratierechten en beperkte uitbreidingsmogelijkheden.

    2. De kloof tussen energiezuinige en energieverslindende panden

    De meest uitgesproken evolutie in de notariële data betreft de zogenaamde ‘groene prijskloof’. Woningen met een gunstig EPC-label (A of B) worden sneller en tegen sterke meerprijzen verkocht. Panden met label E of F ondergaan daarentegen een voelbare prijscorrectie, aangezien kandidaat-kopers de verplichte renovatiekosten direct in mindering brengen bij hun openingsbod.

    3. Officiële statistieken raadplegen

    Kopers en verkopers die betrouwbare prijsstatistieken willen vergelijken per gemeente, kunnen terecht bij de officiële vastgoedbarometer via Notaris.be en het federale statistiekbureau Statbel.